Thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng trở nên sôi nổi và biến động trong những năm gần đây. Một trong những nhân tố quan trọng đóng góp vào sự phát triển này đó chính là môi giới nhà đất. Nghề này không còn xa lạ với nhiều người chúng ta, thu hút nhiều bạn trẻ theo đuổi và nhanh chóng thành công nếu có nhiều kinh nghiệm. Để rõ hơn về công việc này, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây nhé!
Môi giới nhà đất là gì?
Môi giới nhà đất là người trung gian đứng giữa người bán và người mua bất động sản. Nói cách khác, họ là người cố gắng kết nối những người bán muốn bán cùng với người mua muốn mua. Môi giới được chia thành ba phần khác nhau:
- Môi giới cho người bán bất động sản
- Môi giới cho người mua
- Giám sát môi giới nhà đất
Môi giới cho người bán bất động sản
Trong trường hợp này, người môi giới nhà đất sẽ đảm nhận những công việc liên quan cho người bán. Họ phải thường xuyên xử lý các giao dịch cho người cần bán, một số nhiệm vụ của họ nhằm đại diện cho người bán như sau:
- Lên danh sách các căn nhà để bán
- Chịu trách nhiệm chia sẻ thông tin với các nhân viên môi giới khác để tiếp cận người mua nhà
- Tư vấn cho người bán về những thông tin liên quan tới nhà cần bán
- Theo dõi và thực hiện báo cáo kết quả của người bán và phản hồi
- Thông qua các đề nghị, hợp đồng cho người bán để xem xét kỹ lưỡng hơn
- Người môi giới sẽ giúp người bán đàm phán chào hàng và thực hiện hợp đồng với người mua
- Người môi giới sẽ thay mặt người bán trong điều phối quá trình giao dịch
- Cung cấp, giải thích các tài liệu và các hạng mục giao dịch
Môi giới cho người mua bất động sản
Có thể hiểu đơn giản đây là công việc mà người môi giới sẽ làm việc với những người muốn mua bất động sản. Một số công việc chính như sau:
- Họ sẽ cung cấp những lời khuyên cùng với dịch vụ để giúp khách hàng xác định thông tin liên quan và hoàn thành giao dịch mua bán.
- Họ sẽ giúp người mua tìm hiểu tất cả các đặc điểm trong khu vực mà khách hàng hướng đến như tiềm năng của nhà đất, phạm vi giá, đáp ứng các tiêu chí của người mua hay không,…
- Khi có quyết định mua hàng thì môi giới và người mua tạo ra thỏa thuận mua hàng và ký kết hợp đồng mua bán ban đầu của họ
- Người môi giới sẽ thay mặt người mua đàm phán với người bán bất động sản đó thông qua đại lý hoặc môi giới của họ
- Khi một hợp đồng mua được thực hiện, họ sẽ tiến hành điều phối tiến trình giao dịch ở phía người mua
- Họ sẽ cung cấp, giải thích các tài liệu trong quá trình giao dịch
Giám sát hoạt động môi giới
Giám sát hoạt động môi giới còn được gọi là nhà giám sát môi giới hoặc quản lý. Đây là người sẽ xử lý hầu hết các giao dịch theo nguyên tắc môi giới nhà đất, trong đó bao gồm các công việc:
- Xác minh việc cấp phép tục hoạt động của tất cả các đại lý môi giới
- Là người trực tiếp chỉ dẫn và đào tạo hoặc cung cấp thông tin đào tạo nhân viên cho các đại lý
- Họ là người chịu trách nhiệm về hành vi và sự tuân thủ của luật sư đưa ra
- Là người thường xuyên duy trì trang website môi giới để tiếp thị đại lý
Luật môi giới nhà đất
Trong mọi lĩnh vực, mọi ngành nghề thì sẽ có một quy luật khác nhau và với thị trường nhà đất, bất động sản tại Việt Nam cũng vậy. Muốn trở thành một người bán hàng giỏi, đột phá trong thu nhập hàng tháng và trở nên giàu có, bên cạnh việc vận dụng kỹ năng của bản thân, bạn còn cần thông thạo những loại luật, văn bản liên quan, mà ở đây là luật môi giới nhà đất.
Môi giới nhà đất là một hoạt động kinh doanh đã được pháp luật công nhận và quy định cụ thể tại Luật Bất động sản và các luật liên quan đến lĩnh vực này. Theo đó, điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất được quy định tại điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Một tổ chức, cá nhân được hành nghề môi giới bất động sản cần đáp ứng các điều kiện về pháp luật môi giới bất động sản, cần nắm rõ luật như sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
- Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng môi giới nhà đất
Theo quy Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm: Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản; Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản; Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
Dịch vụ môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản. Theo bộ luật dân sự thì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Do đó, hợp đồng môi giới nhà đất phải dựa trên nguyên tắc thỏa thuận, thống nhất trong việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản đó.
Những lưu ý trong hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản
Căn cứ vào khoản 2, 3, 4 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản cần lưu ý các vấn đề sau:
Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Một số trường hợp cụ thể thì như sau:
- Trong trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.
- Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm mà các bên ký hợp đồng.
Hợp đồng môi giới phải có các nội dung chính sau:
- Tên, địa chỉ của các bên liên quan, cụ thể: tên, địa chỉ cơ bản của bên môi giới và bên được môi giới, thông tin về bất động sản,…
- Đối tượng và nội dung dịch vụ: Theo quy định tại Điều 63 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Yêu cầu và kết quả dịch vụ: do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
- Thời hạn thực hiện dịch vụ: do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
- Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ: Do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng tuân theo quy định tại Điều 64, 65 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Phương thức, thời hạn thanh toán: Do các bên thỏa thuận, ghi trong hợp đồng
- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng tuân thủ theo quy định tại Điều 66 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Giải quyết tranh chấp: Các bên cam kết cùng thực hiện hợp đồng. Trong quá trình thực hiện nếu có phát sinh vướng mắc, các bên sẽ trao đổi trên tinh thần hợp tác. Trong trường hợp cả hai bên không thỏa thuận được thì việc tranh chấp sẽ được phán quyết bởi tòa án.
Luật chia hoa hồng môi giới nhà đất
Người làm môi giới bất động sản đóng vai trò là cầu nối giữa những người bán và mua bất động sản. Họ giúp các giao dịch bất động sản trở nên nhanh chóng, thuận tiện và trở nên dễ dàng hơn. Họ cũng là người đảm bảo lợi ích cho cả bên mua lẫn bên bán, giúp giải quyết các vấn đề về thủ tục, pháp lý, tài chính. Với mỗi giao dịch thành công, họ sẽ nhận được một khoản thù lao cho việc môi giới nhà đất, khoản tiền này được gọi là phần trăm hoa hồng.
Khoản hoa hồng được xác định dựa trên nhiều yếu tố và không áp dụng theo quy tắc chung nào. Trên thực tế, mức phí mà môi giới hoa hồng nhận được sẽ tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa hai bên.
Trên thị trường hiện nay, mức tỷ lệ trung bình mà mọi người hay gọi là luật chia hoa hồng môi giới nhà đất thường được áp dụng như sau:
- Đối với bất động sản cho thuê: người môi giới thường nhận được khoản thù lao trong khoảng từ 1 – 2 tháng tiền thuê nhà thực tế.
- Đối với mua/bán nhà riêng lẻ: mức hoa hồng cho môi giới thường dao động từ 1 – 2% giá trị hợp đồng giao dịch.
- Đối với bán căn hộ, nhà đất từ dự án của chủ đầu tư: mức hoa hồng dao động trong khoảng 2 – 3% giá trị của bất động sản.
- Đối với việc sang nhượng mặt bằng kinh doanh: phí cho môi giới trong khoảng 5% giá trị sang nhượng.
