Khái niệm đất phần trăm là gì?
Theo quy định của luật đất đai, tùy từng thời kỳ (Luật đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003, …) và căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành nhiều loại khác nhau như: đất dân cư, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng, … Hiện nay, theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng thì đất được chia làm 03 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông và đất chưa sử dụng. Qua đó có thể thấy, pháp luật không có quy định về đất phần trăm.
Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013 thì căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của từng địa phương: mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích chung không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
Đất phần trăm (đất 5%) thuộc quỹ đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích. Đây là tên gọi của loại đất trước kia do hợp tác xã trích phần trăm (5%) quỹ đất của hợp tác xã hoặc các hộ dân sau khi góp đất vào hợp tác xã thì được giữ lại 5% để tự chủ phát triển kinh tế như trồng rau, hoa màu, chăn nuôi.
Đất phần trăm được cá nhân, hộ gia đình tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi theo hình thức đấu giá. Tiền thu được từ việc cho thuê đất phần trăm phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
Thời hạn sử dụng đất phần trăm đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. Người thuê phải sử dụng đất đúng theo quy hoạch và mục đích sử dụng đất.
Đối với những địa phương đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích đất ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác cho việc xây dựng các công trình công cộng; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Đất phần trăm có được cấp sổ đỏ không?
Dựa trên định nghĩa về đất phần trăm, xét về bản chất, khi hết thời gian sử dụng đất mà địa phương không tiến hành thu hồi đất, vẫn tiếp tục để người dân sử dụng làm nông nghiệp cho đến hiện tại thì khu đất đó sẽ thuộc về người được bàn giao và hợp tác xã không có quyền sở hữu khu đất đó nữa.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, nếu người sử dụng đất phần trăm có đủ các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình đó có quyền nộp hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng có quy định 5% quỹ đất nông nghiệp của xã dùng để canh tác vẫn thuộc quyền quản lý của nhà nước.
Như vậy, đất phần trăm có thể được cấp sổ đỏ tùy theo các trường hợp cụ thể như sau:
Đất được trích từ quỹ đất hợp tác xã trước năm 1993 và có giấy tờ
Người sử dụng đất muốn được cấp sổ đỏ thì cần phải có một trong các loại giấy tờ:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính, Sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ bàn giao nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận.
- Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
Đất được trích từ quỹ đất hợp tác xã trước năm 1993 nhưng không có giấy tờ
Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận phần đất của cá nhân, hộ gia đình đó không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đất đai của cá nhân, hộ gia đình sử dụng phù hợp với các quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trong trường hợp, nếu tại thời điểm nộp hồ sơ không phù hợp với quy hoạch nhưng đã được sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc đất được sử dụng tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất phần trăm.
Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004
Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian này được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch hiện tại nhưng đất đã sử dụng trước thời điểm phê duyệt quy hoạch; hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được công nhận quyền sử dụng đất phần trăm.
Đất phần trăm có được xây nhà không?
Theo Điều 132 Luật đất đai 2013, đất phần trăm là đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích, người thuê đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích. Căn cứ vào quy định về công ích nêu trên, việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất phần trăm là hành vi vi phạm pháp luật do sử dụng đất không đúng mục đích, đất phần trăm (đất 5%) chỉ được sử dụng để sản xuất nông nghiệp.
Khi phát hiện sai phạm, Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền ra quyết định xử phạt hành chính và yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trái phép. Ngoài ra, người vi phạm buộc phải khôi phục lại hiện trạng đất trước khi vi phạm và phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm (nếu có).
Đối với trường hợp đất phần trăm được cấp sổ đỏ như trên, người sở hữu có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép chuyển đổi đất phần trăm sang loại đất có thể xây dựng nhà.
Đất phần trăm có được chuyển nhượng không?
Theo quy định, đất phần trăm là quỹ đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích, thuộc thẩm quyền quản lý của chính quyền địa phương. Người dân chỉ được thuê đất phần trăm theo hình thức đấu giá và chỉ được sử dụng theo đúng mục đích sản xuất nông nghiệp. Do đó, tất cả những mục đích khác, bao gồm việc chuyển nhượng là không được phép.
Tuy nhiên, trường hợp đất phần trăm đã được cấp sổ đỏ thì có thể thực hiện chuyển nhượng. Vì lúc này, đất đã thuộc sở hữu của người sử dụng, không còn thuộc đất 5% của địa phương nữa.
Đất phần trăm khi bị thu hồi có được bồi thường không?
Đất phần trăm là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; khi Nhà nước thu hồi thì không được bồi thường về đất, mà chỉ được bồi thường chi phí đầu tư trên đất.
Theo đó, khi bị thu hồi, người dân được bồi thường các chi phí như: cải tạo đất, san lấp mặt bằng, gia cố đất chống sụt lún, …
