1. Có thể chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có Sổ hồng không?
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).
Theo Điều 123 luật nhà ở năm 2014, với các tòa nhà, căn hộ chung cư chưa có Sổ hồng, người sở hữu vẫn được phép chuyển nhượng quyền sở hữu như bình thường.
Tuy nhiên, khi thực hiện chuyển nhượng, các bên cần áp dụng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Theo đó, trước khi làm hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có Sổ hồng, cả bên bán và bên mua phải đáp ứng các điều kiện như sau:
- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
- Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hoàn toàn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chủ nhà không có Sổ hồng
2. Các bước làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư
Thủ tục chuyển nhượng các loại căn hộ chung cư khi chưa có Sổ hồng thường phức tạp hơn so với căn hộ đã có Sổ hồng. Để chuyển nhượng, cần áp dụng quy trình gồm 4 bước như sau:
Bước 1: Thành lập hợp đồng
Bước đầu tiên mà bên bán và bên mua cần thực hiện là lập hợp đồng chuyển nhượng mua bán. Trong bản hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư này cần phải có đầy đủ những thông tin như sau:
- Các thông tin có liên quan đến bên mua và bên bán, bao gồm: họ và tên, số Chứng minh thư/CCCD/hộ chiếu còn giá trị, sổ hộ khẩu, thông tin cá nhân của từng thành viên trong sổ hộ khẩu…
- Thời gian bên bán ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư (ghi rõ ngày tháng năm)
- Giá cả, hình thức và thời hạn thanh toán theo đúng thỏa thuận giữa các bên
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên
- Các quy định liên quan đến việc tranh chấp
- Các thông tin khác theo thỏa thuận
Các bên có thể sửa đổi hoặc thêm vào các điều khoản khác tùy theo thỏa thuận. Tuy nhiên, các nội dung chính nhất định phải được ghi lại đầy đủ trong hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời, cần kiểm tra thật chính xác các điều kiện, thỏa thuận trong hợp đồng có tuân thủ các quy định của Nhà nước và pháp luật hay không, có trái với quy định về Luật Nhà ở hay không.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư
Sau khi ký văn bản thỏa thuận chuyển nhượng căn hộ chung cư (hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại), cần công chứng, chứng thực hợp đồng. Nếu không, hợp đồng này sẽ không có hiệu lực thực thi.
Hợp đồng sau khi đã ký kết cần công chứng, chứng thực mới có hiệu lực về mặt pháp lý
Trong hồ sơ công chứng hoặc chứng thực, cần chuẩn bị đầy đủ các văn bản sau:
- 7 bản chính văn bản hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại.
- Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do bên bán ký kết với chủ đầu tư xây dựng trước đó
- Bản sao có chứng thực Chứng minh thư/CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị đi kèm bản chính để đối chiếu của cả bên mua và bên bán.
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật, bao gồm: sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (hoặc văn bản chứng minh tình trạng hôn nhân)…
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Ngoài ra, để hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư có hiệu lực, bên bán và bên mua phải tiến hành kê khai thuế rõ ràng.
Các thông tin kê khai bao gồm: hóa đơn thuế các năm, bảng kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân cùng các khoản phí liên quan khác… Trong đó, thuế thu nhập cá nhân = giá chuyển nhượng căn hộ chung cư x 2%.
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Theo như Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, để hoàn tất thủ tục, bên nhận chuyển nhượng cần nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Các giấy tờ cần chuẩn bị trong hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng này là hợp đồng bên bán ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Biên lai nộp thuế. Nếu không có, cần cung cấp các giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo đúng quy định của pháp luật.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao Chứng minh thư/CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị. Bên cạnh đó, cần xuất trình bản chính để đối chiếu.
Hãy chuẩn bị mọi giấy tờ liên quan khi làm thủ tục xác nhận với chủ đầu tư
3. Cần lưu ý gì khi làm thủ tục chuyển nhượng nhưng chưa có Sổ hồng?
Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng các loại căn hộ chung cư chưa có Sổ hồng, các bên cần kiểm tra đầy đủ mọi thông tin trong hợp đồng, tránh các rủi ro, tranh chấp sau này.
Để chuyển nhượng căn hộ lúc chủ nhà chưa có Sổ hồng, các thủ tục phải được thực hiện theo quy trình yêu cầu
Trên đây là hướng dẫn làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ khi chưa có Sổ hồng. Bạn có thể áp dụng quy trình này để nhanh chóng hoàn tất việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản của mình.
